Ausländische Vermögensverwalter und Investoren haben noch nicht Berlin erobert, aber es könnte nur eine Frage der Zeit sein. Der im August 2012 von Henderson Global Investors mit Sitz in London gegründete Deutsche Logistikfonds spiegelt das wachsende Interesse am stabilen deutschen Immobilienmarkt wider. Der 360 Millionen Euro (487 Millionen US-Dollar) schwere Henderson-Fonds, der nur für deutsche Kunden verfügbar ist und mittlerweile geschlossen ist, investiert in Paketzustellzentren und andere Vertriebspunkte im ganzen Land. Der Fonds hat bereits etwa die Hälfte seines Vermögens investiert. Seine angestrebte Ausschüttungsrendite von 8 Prozent – der Cashflow geteilt durch den Nettovermögenswert – ist nach deutschen Maßstäben sehr vielversprechend. Es ist die richtige Zeit für einen deutschen Immobilienfonds, der weniger vorsichtig ist als diejenigen, die in die sichersten Büroimmobilien investieren, sagt Stefan Wundrak, Research-Direktor für europäische Immobilien bei Henderson. “Nach der Finanzkrise waren deutsche Investoren wirklich konservativ”, erklärt Wundrak. “In den letzten 12 Monaten waren sie bereit, mehr Risiken einzugehen.”
Deutsche Investmentmanager schreiben diese Kühnheit den niedrigen Zinsen auf Staatsanleihen zu – Zehnjahres-Bundesanleihen handelten Mitte September mit 1,9 Prozent – und dem wirtschaftlichen Optimismus. Der Internationale Währungsfonds prognostiziert, dass die deutsche Wirtschaft im Jahr 2014 um 1,3 Prozent wachsen wird, nach einem Wachstum von 0,3 Prozent in diesem Jahr. Inlandsinstitutionen wie Pensionsfonds und Versicherer treiben einen Großteil der Nachfrage nach deutscher Immobilie voran, aber auch ausländische Akteure sind interessiert. 2010 kaufte J.P. Morgan Asset Management im Auftrag eines institutionellen Anlegers, der laut Berichten der singapurische Staatsfonds GIC sein soll, den Büroturm OpernTurm in Frankfurt für angeblich 550 Millionen Euro. Dieser Kauf fand am Tiefpunkt des Zyklus statt, als es relativ wenige engagierte Mitbewerber gab, sagt Joe Valente, europäischer Leiter für Forschung und Strategie für globale Sachwerte bei JPMAM in London. Heute würde eine solche Immobilie “fünf oder sechs sehr ernsthafte Bieter” anziehen, argumentiert Valente. Im Juni kaufte ein Konsortium südkoreanischer Investoren, darunter die National Credit Union Federation of Korea, das Gallileo-Bürogebäude in Frankfurt; einige Berichte legen den Preis bei 250 Millionen Euro fest.
Durchschnittliche Renditen von Premium-Büroimmobilien in Berlin, Frankfurt und anderen großen deutschen Städten liegen laut dem in London ansässigen Immobilienberatungsunternehmen Knight Frank zwischen 4,5 und 4,75 Prozent. Das ist ähnlich wie in Paris und knapp unter dem Durchschnitt von 5 Prozent in der City of London. Warum mögen ausländische Investoren deutsche Immobilien? “Die deutschen Märkte neigen dazu, viel stabiler zu sein als London oder Paris”, sagt Valente von JPMAM. “Sie haben nicht die starken Schwankungen in den Kapitalwerten wie diese Städte.” Einkommen, nicht Kapitalzuwachs, treibt in der Regel die Renditen von deutschen Immobilien, fügt Valente hinzu. Renditen auf erstklassigen Büroraum in Frankfurt und München haben laut Knight Frank in den letzten zehn Jahren innerhalb eines 100-Basispunkte-Bandes gelegen, im Gegensatz zu einer Spanne von 200 bis 250 Basispunkten in London und Paris. Matthew Colbourne, Associate im kommerziellen Forschungsteam der Firma, führt die Ruhe teilweise auf die geografische Vielfalt des deutschen Premiumbüromarktes zurück: Er ist auf mehrere Städte verteilt und konzentriert sich nicht auf eine dominante Hauptstadt, in der die Nachfrage große Höhen erreichen kann. Die kontinuierlichen Renditen von deutschen Gewerbeimmobilien machen sie zu einer attraktiven Alternative zu Anleihen. Als nächstes könnten ausländische Investoren den deutschen Wohnimmobilienmarkt in Angriff nehmen, der ebenfalls Wert und Stabilität bietet. Unter Verwendung des Preis-Einkommens-Verhältnisses als Maßstab für die Erschwinglichkeit stellte die in Paris ansässige Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) kürzlich fest, dass deutsche Wohnungspreise um 20 Prozent unter ihrem langfristigen Durchschnitt liegen. Hinzu kommt die Tendenz des Landes, Immobilienblasen zu vermeiden, eine Tugend, die Analysten auf die hohen Anzahlungen zurückführen, die von Hypothekenkreditgebern gefordert werden.
Hartmut Leser, Leiter Vertrieb für Deutschland und Österreich bei Aberdeen Asset Management in London, sagt, dass sein £210 Milliarden schweres Unternehmen darüber nachdenkt, einen deutschen Wohnimmobilienfonds für ausländische Investoren anzubieten. Dieses Vehikel würde den Städte und Wohnen (Cities and Living)-Fonds von Aberdeen ergänzen, der auf inländische Institutionen abzielt und seit seiner Gründung im letzten Jahr 170 Millionen Euro angezogen hat. Leser räumt ein, dass die angestrebte Ausschüttungsrendite von 4 Prozent, die hauptsächlich auf Mieteinnahmen beruht, “nicht sehr attraktiv klingt im Vergleich zum britischen Wohnimmobilienmarkt, wo Investoren mindestens Renditen von hohen einstelligen Prozentpunkten anstreben.” Aber deutscher Wohnraum könnte für Investoren, die Schutz vor volatilen Immobilienmärkten anderswo suchen, attraktiv genug sein.
